应该用5%税率还是11%税率计算租赁增值税？

问题 ：我公司是物业公司，开发商项目是老项目，开发商在2016.5.1后分别无偿提供业主共有产权的会所A、无产权架空层B等给我公司经营管理。我公司又将A、B在2016.5.1后对外出租，那么我公司对外出租A、B是应该用5%税率还是11%税率计算租赁增值税？确认我公司新老的时点是开发商项目新老、还是开发商移交给我物业公司的时间是营改增前或后、还是按我公司对外出租给业主签订租赁合同的时间是营改增前或者后？

　答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号 ）第一条（九）1规定，.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

据此，物业公司出租其2016年4月30日后取得的不动产，应按一般计税方法11%税率计缴增值税。取得的不动产时点是开发商移交给物业公司的时间。